Собственник земли может эксплуатировать ее трудом лично своим и своей семьи или трудом земледельческих рабочих, может также сдавать ее в наем на весьма разнообразных условиях. Способ пользования землей имеет крупное значение не только в отношении развития сельскохозяйственного промысла в стране, но и в социальном смысле. С одной стороны, сумма продуктов, производимых каждой хозяйственной единицей, имеет тенденцию увеличиваться по мере того, как растет заинтересованность земледельца в результатах его труда; с другой — от господствующего типа З. в стране зависит и распределение в ней доходов от земледелия между разными классами общества. Личное пользование за свой счет имеет место: а) при мелкой собственности — тогда землевладелец и земледелец сливаются в одном лице; b) при средней собственности — тогда к работе собственника и его семьи может быть присоединяем труд наемных рабочих; с) при крупной собственности — тогда имеет место эксплуатация земли лишь при помощи наемных рабочих, а роль собственника сводится к заведованию хозяйством. Этот вид пользования распространен более всего в странах преобладания мелкой и средней собственности; из стран с развитием крупной собственности он встречается чаще всего в Германии, затем в Италии и России. У нас он был, по-видимому, господствующим до освобождения крестьян. Личное хозяйничанье — это единственный вид эксплуатации земли, при котором рента, прибыль и заработная плата соединяются в одних руках, если хозяин обходится без рабочих, рента и прибыль — если имеются наемные рабочие. Не возникает при этом вопросов о величине ренты, о необходимости выплачивать в срок арендную плату, о плате за управление участком, даже (в первом случае) — о размерах заработной платы. Земледелец, не обязанный никакими уплатами землевладельцу (так как он сам соединяет в себе оба лица), рабочий, не имеющий (по той же причине) поводов жаловаться на недостаточность вознаграждения со стороны работодателя, — это такая комбинация, которая является наиболее желательной с народно-хозяйственной точки зрения, при условии достаточного земельного обеспечения. Весьма благоприятно и отсутствие срочных арендных платежей, заставляющих строго применять хозяйство к требованиям рынка, спешно сбывать продукты в нередко пользоваться кредитом. Собственник при личном хозяйничанье является независимым в ведении хозяйства. Он получает один весь доход, он и его потомки пользуются плодами всякого рода улучшений и затраты капиталов; он же несет на себе и весь риск предприятия. Больше чем кто-либо поэтому он имеет побудительных причин делать все возможные для него затраты, улучшения, сооружения в хозяйстве, что особенно важно в промысле сельскохозяйственном, где затраты капиталов требуют для своего возвращения более долгого периода. Будучи безответственным, собственник при прочих равных условиях имеет большую возможность делать рискованные опыты земледельческой культуры и тем оказывает существенные услуги сельскому хозяйству страны. Наконец, присутствие собственников на своих участках представляет собой немаловажный фактор общественной жизни. При развитии абсентеизма (см.) в сельскохозяйственном промысле появляется посредствующий между землевладельцами и земледельцами класс откупщиков земли, кулаков, спекулянтов, имеющих лишь временный и исключительно денежный интерес в хозяйстве и вносящих характер хищничества в эксплуатацию земли. Это отражается губительно и на производительных силах почвы, и на хозяйственном положении всех тех, кто входит в прикосновение с таким классом (пересъемщики, рабочие и др.). Вполне справедливо считается признаком социального недуга такое положение, при котором значительная часть собственников не ведет своего хозяйства лично. Чаще всего это встречается там, где мелкая и средняя собственность в большом количестве поглощена крупной (Италия, Испания; во Франции до революции в своих владениях проживала едва 1/10 часть дворянства). Страны с цветущим земледелием характеризуются большим числом хозяев, лично занимающихся земледелием (в нынешней Франции — более 70%, в Бельгии — больше половины, в Вюртемберге — 92 1/2%, почти столько же в других частях Германии, где господствует мелкая и средняя собственность). У нас исследование СПб. губ. обнаружило абсентеистов в Царскосельском у. — 48,8%, а в С.-Петербургском — 45,5% владельцев. Личное З. на свой счет не всегда, однако, бывает возможно. Практиковать его нельзя на землях юридических лиц, при разбросанности участков, принадлежащих одному и тому же физическому лицу, при неподготовленности, малолетстве, болезни или службе собс-ка и т. п. Во всех этих случаях, если не практикуется сдача земель в наем, на помощь является хозяйничанье за свой счет при помощи поверенных. При этой второй форме З., как и при первой, хозяйство ведется на средства и на риск собственника, непосредственное же распоряжение делом принадлежит третьему лицу. Накладные расходы по управлению, меньшая заинтересованность в рациональном извлечении из земли всей возможной пользы влияют отрицательно на доходность участков по сравнению с первой формой при прочих равных условиях. Влияние это усиливается при трудности действительного надзора над поверенными (напр. при управлении землями казны, юридических лиц). Предоставление поверенным участия в выгодах от увеличения доходности участков служат средством к ослаблению сказанных неудобств. Система эта практикуется чаще всего в Австро-Венгрии. В России полевые угодья государ. имуществ почти совсем не эксплуатируются за счет казны, а сдаются крестьянам-земледельцам или непосредственно, или через посредство земельных откупщиков, снимающих крупные земельные пространства. Земельные владения юридических лиц в России вообще не велики; З. через поверенных практикуется у нас преимущественно на землях частных собственников, по большей части крупных. В СПб. губ. в имениях, управляемых сторонними лицами, расход на 1 дес. запашки почти в 7 раз больше, чем в имениях, остающихся под надзором владельца. Вечнонаследственный наем земель. Эта форма пользования землей имеет теперь небольшое распространение, но с недавнего времени она начала обращать на себя внимание в силу тех преимуществ, которые выгодно отличают ее от срочной аренды и приближают положение вечнонаследственного съемщика к положению собственника. Как показывает самое название, договор вечнонаследственного найма заключается бессрочно. Иногда срок найма обозначается в контракте, но фактически наем остается бессрочным, так как в законе или в самом договоре устанавливаются такие условия, которые делают необходимым возобновление его на новый срок и т. д. до бесконечности. Назначение срока в таких случаях имеет целью периодически обновлять, подтверждать права собственника на землю, так как по мере смены лиц и поколений права эти могут мало-помалу приходить в забвение. При установлении вечнонаследственного найма наниматель вносит собственнику единовременно некоторую сумму, как плату за приобретение в собственность всех построек, сооружений и пр., находящихся на поверхности участка (edificies et superficies), и вместе с тем как добавочную цену приобретаемых съемщиком прав на льготное пользование землей. Точнее всего понятия эти разграничены в Мекленбург-Шверине (Kaufgeld и Erbstandsgeld). Заключив договор, съемщик получает вечное право пользования и распоряжения нанятым участком. Если бессрочность этого права отличает вечнонаследственный наем от долгосрочных (эмфитевтических) или вообще срочных арендных контрактов, то вечность отличает его от тех видов найма, где в силу обычая срок договора фактически стушевывается (напр. в так называемой "полюбовной" аренде — at will, — о которой речь ниже). Собственник может положить конец правам съемщика лишь в особых, точно определенных случаях, причем последний получает от первого стоимость всего того, что находится на поверхности его участка. Становясь собственником построек и т. п., вечнонаследственный съемщик делает все новые затраты на свой счет и не теряет права на вознаграждение за них в тех немногих случаях, когда бывает принужден покинуть ферму. За нанятую землю собственнику вносится арендная плата деньгами или натурой, в виде доли урожая или установленного количества продуктов — иногда и таких, которые не получаются на данном участке. Арендная плата неизменяема; пока контракт сохраняет силу, ни одна сторона не вправе ее увеличить или уменьшить. Права съемщика отчуждаемы; он может их продавать, дарить, давать в приданое, завещать, закладывать и пр. В прежнее время требовалось согласие собственника на каждый случай отчуждения; теперь необходимость согласия отменена почти везде. У собственника осталось только право преимущественной покупки прав съемщика, если они продаются; внося условленную между продавцом и покупателем сумму, он сам становится на место последнего. Новейшие законодательства предоставляют и съемщику право преимущественной покупки права собственности на занимаемый им участок в случае его продажи. При всяком отчуждении прав съемщика собственник взимает с входящего нанимателя или с обоих (и входящего, и выходящего) чрезвычайный платеж (laudemium), служащий дополнением к арендной плате, обыкновенно вследствие неизменяемости ее — незначительной. В Португалии и Италии этот платеж, однако, отменен. Участок вечнонаследственного съемщика неделим и может переходить в другие руки лишь в полном составе; только в Италии допускается деление таких участков по одностороннему желанию нанимателя. Неделимость вызывается отчасти соображениями хозяйственными — опасением излишнего дробления ферм, стремлением создать обеспеченный крестьянский слой (напр. в Мекленбурге), — отчасти же тем, что собственнику гораздо удобнее иметь дело с одним лицом, чем с несколькими. Передача ферм во вторые руки (земельное барышничество, sous-ferme) не запрещена только там, где она встречается лишь в виде исключения (Голландия), но во всяком случае для нее требуется согласие собственника. По общему правилу, вечнонаследственный контракт фактически оканчивается: 1) соединением прав собственника и съемщика в руках первого из них после смерти последнего без завещания; выморочные права его возвращаются к собственнику, который снова может продать их; 2) соединением тех же прав в руках второго из названных лиц путем выкупа арендной платы. Наряду с этими двумя нормальными способами прекращения найма встречаются и другие, имеющие характер репрессий. Неплатеж арендных денег в течение долгого периода времени, хищническое хозяйство, самовольное оставление фермы — все это в разных местах служит причиной окончания обязательных отношений между сторонами. Хорошая сторона этой формы З. заключается в том, что она ставит съемщика в положение, приближающееся к положению собственника. Подобно последнему, арендатор получает: 1) землю во всегдашнее пользование и 2) право свободного распоряжения землей, без какого-либо стеснения со стороны владельца. Все доходы участка, все плоды труда, затрат капитала, мелиорации и проч. навсегда принадлежат только самому пользователю и его потомству. Даже в том случае, когда он пожелал бы или почему-нибудь должен был бы выйти из этих обязательственных отношений, он получает стоимость своих затрат от покупателя или самого собственника. Культура участков у таких нанимателей стоит обыкновенно на весьма высоком уровне развития и сходствует с культурой мелких собственников, где землевладение не очень парцеллировано. — Доходность хозяйства должна, конечно, у вечнонаследственных съемщиков парализоваться арендной платой, которой не платят собственники; но неизменяемость этой платы в течение ряда десятилетий или даже столетий делает указанное влияние ничтожным. Немалые услуги оказал вечнонаследственный наем земли в Средние века, при обработке диких земель и заселении безлюдных пространств. Особенно часто прибегали к нему при эксплуатации государственных имуществ и владений "мертвой руки". Для частных собственников эта форма пользования землей представляет менее выгод. Они устраняются на продолжительный период от фактического пользования своей землей, без права даже увеличивать арендную плату. Но и для них вечнонаследственный наем оказывается полезным, как наилучший при известных условиях способ отчуждения собственности. Возможность для покупщиков приобрести участки без уплаты капитальной их стоимости ведет в увеличению числа покупателей, а следовательно, и к повышению "действительного спроса" на землю. Существует мнение, что возрождение вечнонаследственного найма (в виде не только частных, но и общинных аренд) при помощи государства могло бы способствовать подъему хозяйственного положения земледельческого населения, причем в самый контракт вносились бы поправки, клонящиеся к уничтожению всяких поводов для собственника вмешиваться в ведение хозяйства съемщиком. В настоящее время распространение вечнонаследственного найма в Зап. Европе весьма ограничено. Он существует в двух сев.-зап. провинциях Франции — Пикардии, где он носит название droit de march?, и Бретани — domaine cong?able; в нидерландской провинции Гронинген под именем beklem-regt; в Португалии — aforamento и в Сев. Италии — contratto di livello. В некоторых местах он уже уничтожается, т. е. завершается переходом земель в собственность съемщиков, в других — этот процесс находится только в зачатке, в иных — еще не начинался. В Средние века распространение вечнонаследственного найма было гораздо более значительно; он охватывал собой всю Зап. Европу. В Германии он практиковался на владениях юридических лиц и крупных собственников. Особенно сильное развитие получил там этот контракт к концу Средних веков благодаря колонизации пустынных окраин — Ольденбурга, Мекленбурга, Голштинии, Бранденбурга и др. Голландские и немецкие вечнонаследственные съемщики культивировали здесь обширные пространства болот и лесов. В новое время контракт этот часто применялся к доменам с целью усиления их доходности и увеличения числа населения. Особенная нужда в нем почувствовалась по окончании 30-летней войны, когда страна была разорена, население стало редким, земледелие пало. Позже в вечнонаследственном найме видели весьма удачный способ постепенной отмены крепостного права. Практиковало эту форму З. в обширных размерах и австрийское правительство на доменах в Чехии. Во Франции вечнонаследственный контракт был распространен под разными наименованиями во всей стране; особенно сильно было его господство в Эльзасе — le ball colonger. В Испании даже теперь существуют кое-где его остатки. В Англии до окончательного поглощения крестьянской собственности крупною существовал особый класс — copyholders, пользовавшийся землей на аналогичных условиях. Приравненный к обломкам феодального режима, вечнонаследственный контракт не вошел в новый французский кодекс. Это направление сообщилось законодательствам всех тех стран, которые подпали под власть Наполеона I. Выкуп вечнонаследственных участков стали усиленно поощрять, а заключение новых сделок этого рода воспрещать. Для практической оценки вечнонаследственного найма с точки зрения современных хозяйственных условий весьма важно введение его вновь в 1867 г. на доменах Мекленбург-Шверина (Erbpacht). Здесь установлен был обязательный переход всех казенных фермерских участков в вечнонаследственное владение. Мотивом служило поднятие благосостояния съемщиков, образование обеспеченного крестьянского слоя. Участки были перераспределены для удобств отдельных хозяйств. Право выкупа капитализацией арендной платы (канона) из 4% дано съемщикам при самом введении реформы. Реформа отразилась прежде всего на земледелии. Если фермеры прежнего времени иногда и арендовали одни и те же участки в течение длинного ряда лет, то это было не право их, а лишь факт, который мог и не повториться при новом заключении контракта. Съемщики не имели достаточно уверенности в пользовании своей землей и потому не могли предпринимать рискованных затрат в своем хозяйстве. Улучшения хозяйства, приложения капиталов, переход к высшим системам — все это началось там лишь с момента реформы. Дома, хозяйственные постройки, орудия, скот — все приняло иной вид. Исследователи утверждают, что Erbpacht повлияла также и на развитие энергии и предприимчивости съемщиков. Удачный опыт мекленбург-шверинского правительства не остался без подражаний. Некоторые города в том же Мекленбурге установили вечнонаследственную сдачу своих земель. Такой же опыт, хотя и в меньших размерах, был повторен в Пруссии, на доменах в Померании. В 1873 году прусская палата высказалась в пользу его расширения и продолжения. В 1879 г. за вечнонаследственным наймом было признано важное культурное (сельскохозяйственное) и социально-политическое значение высшим земледельческим учреждением Пруссии — Landes-Oeconomie-Collegium. У нас в России среди русского населения не существовало такого института, но среди других народностей, входящих в состав империи, обычаи, аналогичные описанным, встречаются. Наиболее исследованными из них являются два: хизанство в бывшей Грузии (см. Грузины и Хизаны) и чиншевые отношения, в губ. присоединенных от бывшего Польского Королевства (см. Чиншевики). Имеются подобные институты и среди других инородцев (напр. у некоторых татар), но сведения о них крайне недостаточны. Срочные аренды отличаются крайне разнородными условиями. Исторически сложившиеся обычаи играют здесь выдающуюся роль. Есть аренды без точного обозначения срока и с обозначением, причем последние существенно разнятся между собой по его продолжительности; далее, есть денежная и натуральная арендная плата; наконец, земля сдается в аренду земледельцам непосредственно, причем они являются и капиталистами (владельцами живого и мертвого инвентаря и семян), и рабочими, или между собственником и съемщиком ставится третье лицо — крупный съемщик или просто спекулянт, пересдающий от себя землю мелким нанимателям. Все эти различия образуют массу разнообразных комбинаций. Предложение аренд развивается вместе с стремлением собственников получать ренту без личных усилий и риска в хозяйстве. Стремление это далеко не тождественно с абсентеизмом; для объяснения развития его недостаточно еще одного момента — выгоды. Нередко решающее значение имеют здесь традиции, созданные историей, и в частности прошлым класса землевладельцев. Класс этот то ставит своей целью расширение своей политической деятельности, как в Англии, то предпочитает хозяйствовать за свой счет и сохранять за собой крупное влияние на сельское население, а через него и на законодательство, как в Германии, то возвращается к своему давнему положению "служилого сословия", как в России после 1861 г., и т. п. С другой стороны, главнейший мотив спроса аренд — стремление крестьянина иметь землю и вести самостоятельное хозяйство. Чем слабее развита обрабатывающая промышленность страны, чем меньше распространены кустарные промыслы, чем менее в стране мелких собственников и чем более Zwergwirth'ов, чем экстенсивнее собственное хозяйство съемщиков, чем менее производительны капиталы крупных и средних собственников, тем более повышается спрос на аренды, и наоборот. Наличность этих условий лежит вне воли земледельца, следовательно, и спрос на аренды является делом необходимости. Если земледелец мало наделен землей, то он, напр., не может вместо обработки надела открыть завод, так как у него нет для этого ни капитала, ни подготовки; часто не может он заняться и кустарным подспорным промыслом, по отсутствию знаний или сбыта для изделий. Только съемщик-капиталист, для которого аренда — способ приложения капиталов или спекуляция, свободен дать то или другое употребление своему капиталу. Вынужденность спроса на аренды, спроса на прокормление себя от земли ясно доказывается тем фактом, что земледельцы, не получившие своей доли в найме земель, становятся в тяжелое положение сельского рабочего (см. Земледельческие рабочие). Иногда арендная плата возвышается до размеров, не оправдываемых действительной производительностью участков (Ирландия); или процесс ее роста является чрезмерно быстрым, не имеющим для себя оснований в соответственном росте доходности земли (Россия в первое 25-летие со времени крестьянской реформы); или земля делится между съемщиками весьма мелкими полосами, не допускающими правильного ведения хозяйства (Ирландия, некоторые местности Бельгии, Италии и Россия) и т. п. Все эти ненормальности отражаются не только на распределении богатств, но и на производстве страны. Очевидно, те или другие условия срочного пользования чужой землей составляют весьма важный элемент хозяйственного положения земледельческой массы. Существеннейшими из этих условий являются: величина арендной платы и продолжительность арендного срока. В виде арендной платы от земледелия отвлекаются такие суммы, которые могли бы (если бы хозяйство велось собственником за свой счет) обращаться в земледельческие капиталы. Теоретически арендатор вносит собственнику лишь прибыль на затраченный последним капитал на данном участке и поземельную ренту; заработная плата, процент и погашение на капиталы съемщика, а также предпринимательская прибыль должны оставаться в руках съемщика. На практике, однако, положение это осуществляется весьма редко. Так как спрос на аренды повсеместно возрастает вследствие общего и хронического характера причин, его вызывающих, а предложение аренд в каждой стране при обычном течении жизни почти не изменяется, то арендные цены имеют постоянную общую тенденцию к возвышению. В иных случаях арендная плата не только не оставляет в руках арендатора процента, погашения капитала и прибыли, но низводит и заработную его плату до минимальной величины, скудно удовлетворяющей первейшим потребностям его семьи. У съемщика не оказывается при этом возможности ни увеличивать, ни пополнять инвентаря, ни вводить улучшенных орудий, ни производить каких-либо улучшений в хозяйств. Земледелие остается на низкой ступени развития, земля истощается, не получая необходимой обработки, участки обесцениваются, хотя арендная плата может продолжать искусственно поддерживаться на прежней высоте вследствие земельной нужды, в которой находятся хлебопашцы. В известном сочинении Лоренца Штейна "Die drei Fragen des Grundbesitzes" можно найти блестящее изложение последствий чрезмерного увеличения арендной платы. Вторым существенным условием арендного контракта является продолжительность арендного срока. Для экономии сельскохоз. промысла необходимо бережное обращение хлебопашца с землей. Хищническая культура сокращает количество продуктов, производимых страной. Чем продолжительнее срок, в течение которого пользователь обрабатывает один и тот же участок, тем более у него мотивов к правильной эксплуатации естественных богатств снимаемой земли и тем менее причин их расхищать. На этом основано известное положение о том, что никто не может (при проч. равн. условиях) возвысить производительность земли настолько, как сам собственник. В видах увеличения количества земледельческих продуктов, ежегодно добываемых на данной территории, необходимо, следовательно, удлинение арендного срока, приближающее положение арендатора к положению собственника. Введение, напр., долголетнего севооборота не может иметь места в том случае, когда срок арендного контракта истекает раньше окончания оборота или когда число арендных лет не делится на число лет севооборота, ибо в этом случае последний севооборот не будет завершен и предприниматель (съемщик) не исчерпает всего довода, который должен получиться по завершении оборота. С увеличением интенсивности хозяйства увеличивается продолжительность севооборотов (число полей), и потому сроки арендных контрактов должны возрастать. Только примитивное хозяйство может довольствоваться краткосрочными наймами земель. В Англии большинство сделок этого рода на землях казенных и "мертвой руки" заключается на 21 год; в Шотландии — преимущественно на 19-21 г. Во Франции замечается стремление удлинять срок арендных договоров. В тех частях Испании, в которых земледельческая культура стоит сравнительно высоко (Каталония, Галиция, Астурия, Наварра), преобладают долгосрочные контракты, краткосрочные же — в наименее обработанной Андалузии. В Мексике аренда редко продолжается более года (в Древней Греции 1-2 г.). Продолжительный арендный срок не предупреждает, однако, уменьшения производительности земледелия сравнительно с самоличный хозяйничаньем собственников (при пр. равн. условиях). Капитальные затраты в сельском хозяйстве возвращаются не сразу, а в течение ряда лет. Обладающий капиталами арендатор может затрачивать их в земледелие лишь в том случае, если он рассчитывает возвратить их с прибылью в течение арендного срока. Другими словами, он не имеет побуждений к таким затратам в последние годы арендования. Долгосрочность контрактов сокращает количество таких менее производительных периодов хозяйства каждого данного участка, но уничтожить их она не в силах. На помощь являются обычаи, из которых самый типичный — ульстерский (Ирландия), так наз. tenants-right. Он заключается в том, что уходящий фермер получает от входящего или от собственника условленную плату за произведенные им, но не исчерпанные капитальный затраты. Нечто подобное практикуется в Бельгии и Голландии под именем Pachtersregt. Обычаи эти сильно содействуют усилению сельскохозяйственной производительности. Они сближают права срочных фермеров с правом вечнонаследственных съемщиков на edificies et superficies и своим происхождением, вероятно, обязаны последнему. Понятно, почему в течение долгого времени распространение tenants-right на всю Ирландию было главнейшим требованием ирландского народа в его борьбе с Англией. Родина обычая, Ульстер — наиболее обеспеченная часть страны. Бессрочная аренда — явление весьма редкое. Намеки на эту форму отношений встречаются в Баварии, Голштинии и некоторых друг. местах. Типичной она является лишь для Англии, где носит название "полюбовной" аренды (tenancy at will). Распространена она во всей стране, особенно же в ее западной и восточной части. Арендный договор возобновляется молчаливо (tacito consensu) из года в год. Если одна из сторон желает прекратить его, она обязана предупредить об этом другую по большей части за 6 месяц., иногда за 1 год, в виде исключения — за 2 или 3 года. Казалось бы, положение "полюбовного" съемщика является крайне необеспеченным. Если все свои расчеты он может строить лишь на 6 или хотя бы 12 месяцев, то какие мотивы могут побуждать его производить затраты капиталов, дорогостоящие улучшения? Однако в Англии эта разновидность аренды не имеет губительного влияния на народное хозяйство. Сделка at will основывается там на патриархальных традиционных отношениях между лендлордами и их арендаторами, сохраняющихся еще довольно прочно. В очень многих случаях одна и та же ферма находится во владении одной семьи из поколения в поколение; есть фермерские роды, обрабатывающие тот же участок с половины прошлого века, иные — "с незапамятных времен", иные — лет по 300. Обыкновенно плата при аренде at will ниже, чем при аренде срочной, и растет она умереннее. Есть случаи неизменной платы в течение, напр., последних 60 лет. Это исключительное положение, созданное традициями английской аристократии, позволяет "полюбовным" фермерам производить значительные улучшения в хозяйстве и чувствовать себя довольно обеспеченными, хотя имеются сведения и о том, что фермеры иногда предпочитают ограничиваться меньшими капитальными затратами — напр. разведением скотоводства — вместо усиления интенсивности полеводства. Рошер цитирует замечание Мак-Коллоха о некотором регрессе в хозяйственных местностях после обращения срочных фермеров в "полюбовные". Вообще, такой порядок, основанный на традиционных чувствах, а не на взаимной выгоде и оставляющий место произволу владельцев, ни прочным, ни нормальным считать нельзя. Погодный съем. Несколько общих черт с арендой at will имеет аренда погодная. Она соединяет в себе все антиэкономические условия З. Съемщик нисколько не заинтересован ни в бережном обращении с землей, ни, тем менее, в ее улучшении; немыслимо даже ведение правильного севооборота, за исключением тех случаев, когда сдаваемые полосы входят в правильный севооборот сдатчика. В России, где погодный наем земель имеет особое распространение, последнее условие имеется налицо далеко не всегда; в крупных имениях нередко отделяется для сдачи из году в год один и тот же участок, обреченный, таким образом, на хищническую культуру. Ввиду того, что договор возобновляется ежегодно, съемщик ничем не гарантирован против возвышения арендной платы. Беспримерный рост русских арендных цен в течение первой четверти века со времени крестьянской реформы обусловлен был в весьма значительной степени развитием погодного найма. У нас вредные его стороны не смягчаются и теми традиционными отношениями, которые свойственны аренде at will. Половничество (в Малороссии — скопщина, во Франции — m?tayage, в Италии — mezzeria, Германии — Theilbau, Theilpacht) — такая форма аренды, при которой съемщик нанимает землю не за деньги, а за долю продукта, выплачиваемую натурой. В иных местах к этому присоединяются какие-нибудь отработки. В период господства натурального хозяйства половничество было сильно распространено во всей Европе. Теперь оно практикуется преимущественно в Средней Франции, на юге Европы, во всей России, в Передней Азии, Японии. Натуральная плата бывает иногда фиксирована — случай редкий, возлагающий весь риск неурожая на одного съемщика. Почти всегда плата составляет определенную долю продукта — половину (отсюда и название), меньше или больше. В западных половничествах капитал производства (орудия, скот, семена) нередко принадлежит владельцу, а съемщику — только труд. В России в последнее время собственник дает большею частью лишь землю, которую наниматель обрабатывает своими средствами. В Тоскане половник дает половину семян на посев и половину удобрения; землевладелец несет на себе издержки по ремонту хозяйства и получает чаще всего половину жатвы (иногда 2/3), приплода скота и проч. продуктов. В Каталонии все расходы несут на себе половники, а потому отдают лишь 1/2 продуктов (об условиях в России см. ниже). Доля съемщика понижается на лучших землях и при урожае травы, и наоборот. Денежные повинности лежат на собственнике, натуральные — на съемщике. Половничество встречается там, где натуральное хозяйство еще не вполне уступило место денежному, где сельскохозяйственные капиталы земледельческой массы слабо развиты, где является рискованным долговременное обязательство выплачивать арендную плату деньгами. Поэтому половничество комбинируется чаще всего с погодным наймом земли или вообще с краткосрочной арендой (в России и Италии — обыкновенно 1 год, во Франции — 3 года). Высота платы регулируется обычаем и возвышается путем надбавки отработков, пока стоимость последних не поднимется до стоимости следующей крупной дроби продуктов (1/3 без отработк., 1/3 + мал. отраб., 1/3 + бол. отраб., 1/2 без отраб. и. т. д.). Процесс этот длителен, рост натуральных плат медленнее, чем рост денежных; но абсолютные размеры первых всегда выше последних. Эта форма аренды не дает нанимателю никаких стимулов для подъема производительности земледелия. Нет их и у собственника участка, и хозяйство не прогрессирует. Сказанное легко понять из следующего расчета, приводимого В. Рошером. Пусть валовой доход овса на гектар = 125 фр. при 45 фр. расходов производства, а доход пшеницы = 250 фр. при 120 фр. расходов. Очевидно, собственник и арендатор за деньги предпочтет вторую культуру первой, так как чистый доход овса всего = 80 фр., а пшеницы = 130 фр. Но половник рассчитывает иначе. В первом случае, при отдаче собственнику 1/2 валового дохода — 63 фр., ему остается чистый доход (62 — 45) в 17 фр., а во втором, при отдаче 125 фр., остается только (125 — 120) 5 фр. Первая культура, след., для половника выгоднее второй. Вообще, так как он отдает собственнику часть валового дохода, а все издержки несет сам, ему всегда выгоднее та система хозяйства, которая требует меньше расходов, т. е. более экстенсивная. Но и собственник не имеет выгоды делать капитальные затраты на участке, сданном половнику, так как может воспользоваться лишь частью продуктов, составляющих увеличение производительности земледелия. Препятствия к развитию сельского хозяйства при половничестве настолько сильны, что этот контракт не встречается ни в одной стране с господством высших культур: нет его в Англии, в плодороднейших частях Франции и Германии и т. п. Половничество имеет, однако, и другую сторону, которая объясняет живучесть этой формы З. Арендатор за деньги один несет на себе весь риск неурожая, половник же рискует гораздо меньше. Последний может в крайнем случае ничего не получить от своего участка — но платить больше, чем получил, как то может случиться с первым, ему никогда не приходится. Далее, денежная плата требует немедленного сбыта продуктов земледелия, несмотря на упадок цен и могущий от того произойти для съемщика убыток. От этого неудобства половник также избавлен. Ему не приходится считаться с хлебными ценами и с последствиями курсовых колебаний. В Лионнэ (Франция), по сообщению Гаспарена, в 1816 и 1817 гг. много половников обратилось в фермеров (за деньги), но с 1828 г. низкие цены на хлеб заставили их снова возвратиться к половничеству. То же явление тогда же имело место и в Германии. Равным образом и для собственников возможность получить большую плату натурой (особенно при урожае) и меньший риск несостоятельности нанимателей составляют побудительные мотивы для удержания половничества. Итак, эта форма З. при известных условиях представляет выгодные стороны, а при иных — действует в обратном направлении. Именно поэтому одни писатели считали ее наихудшей разновидностью аренд (напр. Адам Смит, Артур Юнг и друг.), а другие — наилучшей (Сисмонди, Бастиа). С увеличением населения, с уменьшением земельного простора и с уничтожением натурального хозяйства половничество вымирает и уступает место денежным формам найма. Фермерством (в тесном смысле) назыв. пользование чужой землей за денежную плату, на более или менее продолжительный период, означенный в писанном контракте (в Англии такие съемщики назыв. джентльмен-фермерами). Это — сравнительно новая форма арендования, предполагающая довольно развитое денежное хозяйство и накопление капиталов, позволяющее вводить высшие системы культуры. Фермеры — деревенское среднее сословие, буржуазия. Их существование служит показателем ясно выраженной дифференциации капитала и труда и наличности особого класса сельских рабочих, при помощи которых фермеры ведут свое хозяйство. Фермерство появляется там, где одновременно с господством крупной собственности образуется класс деревенских капиталистов. Вот почему широкое развитие эта форма З. приобрела в Англии, Шотландии и Северной Италии. Обычай личного ведения хозяйства со стороны крупных собственников парализует распространение фермерства в Восточной Германии, а господство мелкого и среднего землевладения — во Франции. В России крупные съемщики сравнительно не часты по малому накоплению капиталов в стране вообще и земледельческих — в частности. Наличные представители этой категории арендаторов приняли у нас иную окраску, чем свойственная западному фермерству. Они почти всегда занимаются на всем снимаемом участке или на его части земельным барышничеством, передавая мелкие делянки по возвышенным ценам нуждающимся хлебопашцам. — Обладая капиталами, западные фермеры могут делать крупные затраты в хозяйстве. Мелиорации английского хозяйства почти всегда обязаны своим происхождением фермерам. Сроки их контрактов бывают обыкновенно продолжительны, что способствует еще большему подъему культуры. Иногда фермы консолидируются в очень крупные участки. Так, в Шотландии после "очистки" от мелких фермеров имений герцогини Сутерлэнд почти 1 1/2 млн. акров были разделены на 29 ферм, в среднем около 1000 гект. каждая. Очевидно, при таких размерах участков фермер получает все выгоды крупной формы хозяйства. Размеры эти — не редкость в северной и гористой части Шотландии. Увеличивая производительность земледелия, фермерство оттесняет от пользования землей большинство земледельческого населения. Мелкие съемщики и половники бывают вынуждены оставлять свои места, дома, занятия и обращаться к батрачеству у крупных фермеров, или к заработкам вне земледельческим, или, наконец, к эмиграции, усилившейся, напр., после вышеупомянутых "очисток" герцогини Сутерлэнд. Акционерное арендование земель встречается сравнительно редко, в Германии, Австро-Венгрии и Сев.-Амер. Соединенных Штатах. Эта форма аренды может служить весьма действительным средством для подъема производительности земли. Никто, как акционерная компания, не может собрать столь большого капитала; ей доступны все необходимые затраты и мелиорации в самых крупных размерах. Несомненно, однако, что акционерному хозяйству присущи как все недостатки акционерных компаний вообще, так и все противообщественные характерные черты крупного капиталистического З. (см. выше). Эта форма аренды могла бы оказать большие услуги сельскому хозяйству страны при осушке больших пространств болот, при введении орошения в широких размерах, при расчистках крупных площадей дикой, необработанной земли, девственных лесов и т. п. — словом, во всех тех случаях, когда силы отдельного хозяина и малообеспеченной общины являются слишком слабыми, а состояние финансов страны не позволяет начинать таких предприятий на государственный счет. Переходим к характеристике З. в разных странах. Существенные черты его в Англии и Валлисе уже изложены выше. Собственность разделяется там на фермы следующим образом (1880):
-
| | | % общего количества земель: |
| | | - |
| | | Англия | Валлис |
| - - - - |
| 50 акров и менее | = 20 гект. и менее | 14% | 23% |
| - - - - |
| 50-100 акров | = 20-40 гект. | 13% | 26% |
| - - - - |
| 100-300 акров | = 40-120 гект. | 41% | 43% |
| - - - - |
| 800-500 акров | = 120-200 гект. | 18% | 6% |
| - - - -